Calculer la surface habitable de son logement est prépondérant quand on souhaite vendre. 2 méthodes de calcul existent : la surface habitable traditionnelle et la surface habitable loi Carrez. Mais quand utiliser l’une ou l’autre mesure ? En cas de vente, il est obligatoire de joindre certaines mesures au dossier, mais lesquelles ? Surtout, attention aux pièges, car une erreur de mesure peut engendrer des sanctions plus ou moins graves. Explications.

La méthode de calcul utilisée est différente selon le type de projet immobilier. Il est ainsi prépondérant de bien comprendre les différences entre chaque méthode, pour ne pas se tromper.

Pourquoi calculer la surface habitable de son logement ?

Avant de se lancer dans les calculs, savez-vous réellement pourquoi vous devez mesurer minutieusement la surface habitable de votre logement ? Voici les raisons principales :

  • Afin de calculer la valeur locative cadastrale qui permet d’estimer la taxe foncière et la taxe d’habitation
  • Lors d’une location d’habitation à titre de résidence principale (article 3 de la loi du 6 juillet 1989)
  • Pour calculer la surface utile du logement, qui correspond à la surface habitable augmentée de 50 % des surfaces annexes (article R 331-10 du Code de la construction et de l’habitation)
  • Dans les contrats de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), et notamment dans le contrat de réservation de logements neufs.
  • Dans le cadre d’une vente immobilière, certaines mesures sont obligatoires.

Méthode 1 : calculer la surface habitable traditionnelle

La surface habitable répond à une définition légale et à un calcul précis qui s’exprimera en mètres carrés. Elle est généralement utilisée afin d’estimer la surface des locaux affectés à l’habitation dans le cadre de la vente d’un bien.

La définition de la surface habitable se trouve à l’article R*111-2 du Code de la construction et de l’habitation :

Surface habitable = surface de plancher construite – certaines surfaces

Déterminer la surface de plancher construite

La surface habitable d’un logement tient compte en premier lieu de la surface de plancher construite, définie dans l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011. La surface de plancher correspond à l’espace réellement disponible pour les occupants.

Il s’agit de la surface de plancher d’un niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.

Pour calculer la surface de plancher construite, il suffit de prendre en compte toutes les pièces de la maison, WC, débarras et rangements compris, sauf :

  • des combles non aménagés ;
  • des caves et sous-sols ;
  • des remises et garages ;
  • des terrasses, loggias et balcons ;
  • des vérandas et volumes vitrés ;
  • des locaux communs et des dépendances ;
  • des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Certaines surface sont également à déduire, c’est notamment le cas des surface occupées par les murs et cloisons, les cages d’escaliers ainsi que les marches, les gaines et les embrasures de portes/fenêtres.

Vous aurez ainsi la surface habitable de votre logement.

Méthode 2 : calculer la surface habitable loi Carrez

Le calcul de surface loi Carrez permet de définir la superficie habitable et privative d’un logement dans une copropriété lors de sa vente. Ces mesures doivent obligatoirement être annexées aux promesses et actes de vente. Et attention ! S’il y a l’indication d’une superficie supérieure à la surface réelle du bien vendu, l’acheteur va pouvoir obtenir une restitution du prix proportionnelle aux mètres carrés annoncés en plus.

Comme lors du calcul de la surface habitable traditionnelle, il convient de soustraire certains éléments comme les murs et cloisons, les marches et cages d’escalier, les embrasures de portes et fenêtres, les gaines, les balcons et terrasses ainsi que les annexes telles que cave ou garage.

La surface des vérandas, loggias et pièces en sous-sol est prise en compte en loi Carrez, contrairement au calcul de la surface habitable.

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