La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation. Pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal, un contribuable français peut investir en Pinel dans un bien immobilier neuf et s’engager à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il déduit de ses impôts un pourcentage proportionnel à son engagement de 12, 18 ou 21%. Mais qu’en est-il si un propriétaire souhaite revendre ce bien ? Explications.

 

A la fin de la durée de l’engagement

Feu-vert pour vendre

Lorsqu’un investisseur acquiert un bien immobilier éligible dans le cadre de la loi Pinel, il s’engage à louer le logement pendant une durée légale de 6, 9 ou 12 ans. Son avantage fiscal (de 12% à 21% du montant investi) est calculé en fonction de cette durée. Au-delà, le propriétaire peut revendre son bien au prix du marché.

Pour vendre au prix du marché, faites appel à un agent immobilier spécialiste de votre quartier. Lui seul sera en mesure d’estimer correctement votre bien.

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Attention au déficit foncier

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. Pour revendre son bien Pinel, à l’issue de sa période d’engagement, un investisseur doit quand même respecter une condition : il ne doit pas être en déficit foncier depuis 3 ans. Si l’investisseur est en déficit foncier, la revente de son bien sera impossible pour les trois années à venir et il sera obligé de continuer à le louer.

Exemple : En 2018, vous faites réaliser des travaux dans votre appartement acquis en loi Pinel. Ce chantier crée un déficit foncier. Pour peu que votre logement soit « affecté à la location » jusqu’au 31/12/2021, vous pourrez alors imputer le déficit foncier sur le revenu global déclaré au titre de l’année 2018.

Gare aux plus-values

Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est imposable, sauf s’il s’agit d’une résidence principale. La somme acquise lors de la revente d’un logement Pinel, grâce à cette plus-value, sera donc intégrée au montant de l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

On parle de plus-value quand le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition majoré des frais de notaire, des commissions versées aux intermédiaires et des dépenses de travaux (sur justificatifs ou sur forfait de 15% si le logement est détenu depuis plus de 5 ans). Cette plus-value nette est imposée à hauteur de 19% sur l’impôt sur le revenu et de 15,5% sur les prélèvements sociaux. Les deux parts sont dégressives à partir de la 6e année de détention, ce qui signifie qu’un bien est totalement exonéré au bout de 22 et 30 ans.

 

Avant la fin de la durée de l’engagement

Il est tout à fait possible de revendre un bien acquis en loi Pinel avant la fin de la durée de votre engagement. Mais cela entraînera la nullité des avantages fiscaux obtenus. Si un investisseur revend son bien avant la fin de son contrat, l’État exigera alors qu’il rembourse les réductions d’impôts déjà perçues.

Néanmoins, trois cas exceptionnels permettent de revendre son bien avant date :

  • le propriétaire est déclaré invalide
  • le propriétaire est décédé
  • le propriétaire est licencié à l’initiative de son employeur (ce qui exclut le cas d’une rupture conventionnelle)

À ces conditions, l’administration fiscale autorise une revente immédiate du bien sans impact sur les réductions d’impôts acquises ou à venir.